· 

(On)betaalbaar wonen

Vastgoedhaaien

De Berlijnse woningmarkt kookt over. Na een decennialange stagnatie is de stad de laatste jaren zodanig angesagt dat ze de groeiende vraag naar woonruimte amper kan bijhouden. Nu voor de investeerders alle middelen geoorloofd lijken, lopen de sociale spanningen op. De Berlijnse woningmarkt is een slagveld geworden. Maar welke factoren hebben die Berlijnse woningmarkt zo overspannen gemaakt? We lichten er een aantal uit.

Auteur: Paul de Bruijn


Globale trend: Liberalisering woningmarkt

De liberalisering van de woningmarkt, als onderdeel van het in veel westerse landen gevoerde neo-liberale beleid, is volgens velen de belangrijkste oorzaak voor de momenteel in zovele steden overspannen woningsituatie. Veel woningbezit dat ooit in handen was van woningcorporaties zijn in de afgelopen jaren verkocht aan beleggers en investeerders. Deze renoveren de woningen ingrijpend, waarna de huren met tientallen procenten omhoog gaan. Een verdubbeling is ook geen uitzondering.


Opdrijving vastgoedprijzen


Ook ontwikkelingen op de financiële markten hebben bijgedragen aan de opdrijving van vastgoedprijzen en daarmee de huren. De ‘goedkoop-geld-politiek’ van de ECB (Europese Centrale Bank), bedoeld om de inflatie aan te jagen, heeft een stuwmeer aan ‘vrij’ kapitaal gecreëerd op zoek rendement. Krediet is nu immers 5 maal goedkoper dan in 20082. Investeerders kopen hele blokken van de oude eigenaren op, om ze te transformeren tot ‘gemoderniseerde’ woningen, die vervolgens tegen gepeperde prijzen worden verhuurd. ´Vastgoedhaaien´ worden ze door de vele tegenstanders wel genoemd.

 

De snelheid waarmee deze ontwikkelingen plaatsvinden, in alle grotere westerse steden, lijkt een indicatie te zijn dat verschillende trends elkaar versterken.


Berlijnse Woningmarkt

Dit lijkt op het eerste gezicht in Berlijn niet anders. Maar door de uitzonderlijke economische situatie van het vers herenigde Berlijn (een schuld van ruim 60 miljard), heeft de Duitse hoofdstad de laatste kwarteeuw altijd een aparte positie gekend. Niet in de laatste plaats: op de woningmarkt.

 

Beleggingen en investeringen in vastgoed zijn sinds de eenwording in Berlijn niet nieuw, de beweegredenen en dynamiek erachter zijn sindsdien echter fundamenteel veranderd. De relatief lage vastgoedprijzen die Berlijn rond de millenniumwisseling kende, trokken destijds al vele investeerders en beleggers aan, op zoek naar rendement. En ze kregen daarvoor van het stadsbestuur alle ruimte. ´Liever privaat dan staat´, luidde het devies in de jaren ’90 bij achtereenvolgende coalities.

Groeispurt

Maar toen… kwam de groei. Sinds 2010 krijgt de stad er gemiddeld zo´n 40.000 extra inwoners per jaar bij. Het is een groei waarop het Berlijnse stadsbestuur - na ruim een halve eeuw stagnatie - nauwelijks was ingesteld. Tot 2009 werden er zelfs nog op grote schaal woningen gesloopt: wegens de leegstand. Door de plotselinge stijging van het inwonersaantal ontstond er - voor velen vrij plotseling - een tekort aan betaalbare woonruimte.

 

Het is een ontwikkeling die uiteraard zichtbaar is in de gemiddelde huurprijzen: in dit decennium stijgen die voortdurend. In 2010 was er met een gemiddelde huur van €6,00 per m2 (een getal waarin alle stadsdelen, welvarend of niet, zijn opgenomen) voor een Altbau-woning nog volop sprake van betaalbare huur. Eind 2017 was dit cijfer al bijna verdubbeld, tot €10,80 m2. Voor een appartement van 60 m2 komt dat neer op een huurverandering van €360,00 naar €648,00 per maand. Zonder bijkomende kosten van service en energie, wel te verstaan. Voor nieuwbouwwoningen geldt een voor de stad zeer hoog niveau van €13,00 per m2. De druk op het aantal huurwoningen laat zich ook op een andere manier zien: werden er in 2007 bijna 4.000 huurwoningen in koopwoningen omgezet, in 2015 was dit aantal gestegen tot ruim 17.000.

Bevolkingsontwikkeling
Berlijn heeft door haar dramatische verloop van de geschiedenis grote fluctuaties gekend in inwonersaantallen. Zo leidde de Tweede Wereldoorlog tot een dramatische bevolkingsdaling: was Berlijn in 1939 met 4,3 miljoen inwoners een van de grootste steden ter wereld, in 1945 waren daarvan nog 2,8 miljoen over. In de jaren na de oorlog steeg het inwonersaantal (vanaf 1949 dat van Oost- en West-Berlijn samen) weer naar 3,3 miljoen; een cijfer dat, met periodieke pieken en dalen, zo´n zestig jaar lang constant bleef. Vanaf 2012 kent Berlijn echter een opmerkelijke groeispurt, met gemiddeld zo´n 40.000 extra inwoners per jaar. Berlijn telt nu ruim 3,7 miljoen inwoners. Dit is het grootste aantal sinds WOII, maar tegelijk nog steeds: 600.000 inwoners minder dan 80 jaar geleden.

Mede doordat Duitsland internationaal als bijzonder stabiele markt door het leven gaat, wordt Berlijn wordt door investeerders momenteel gezien als de meest aantrekkelijke stad ter wereld (Amsterdam staat op nummer 11). Dat heeft mede te maken met de verwachtingen dat de huren en verkoopprijzen de komende jaren nog verder omhoog kunnen, dan ze de afgelopen jaren al zijn gegaan.

Veel huurwoningen, weinig woningbouwverenigingen

We noemden zojuist al even huurprijzen. Berlijn is namelijk van oudsher al een op-en-top ´huurstad´. Het grootste deel van de 1,9 miljoen woningen (80-90%) bestaat uit huurwoningen. Dat levert bij Nederlanders, die gewend zijn aan een systeem van woningbouwverenigingen, al gauw het beeld op van een goed reguleerde woningmarkt. Maar schijn bedriegt.

 

In Berlijn zijn er in totaal 1.626.500 huurwoningen. Daarvan zijn er bijna 300.000 (omgerekend zo’n 18%) in handen van een van de zes stedelijke woningbouwcorporaties. Private eigenaren hebben ongeveer vier maal zoveel woningen in handen: dit zijn er ruim 1,1 miljoen. Met 70% van het totaal aantal huurwoningen, vormt de private sector in Berlijn dus de belangrijkste verhuurdersgroep.

 

Het gaat hier echter lang niet altijd om grote institutionele beleggers. Vaak zijn het juist ook advocaten, medici en andere goed verdienenden die in het herenigde Berlijn, bij wijze van pensioenvoorziening, een of meerdere panden hebben gekocht. En juist daarin zit hem de crux. Vele van deze kleine beleggers lopen inmiddels tegen hun pensioen, waardoor ze, jaren na hun investering, openstaan voor de verkoop van hun bezit. Dat juist hiernaar bij grotere investeerders momenteel veel vraag bestaat, mag geen verrassing heten.

Van wie is mijn woning?

De levendige handel in vastgoed betekent dat huurwoningen, tot wanhoop van de huurders, nogal eens van eigenaar wisselen. De voor beleggers en speculanten aantrekkelijke Berlijnse woningmarkt lokt ook veel partijen die wereldwijd opereren, vaak vanuit schimmige belastingparadijzen. De huurder wordt geconfronteerd met een nieuwe eigenaar, maar weet vaak niet wie er werkelijk achter de opkoper zit. En dat is noodzakelijk, omdat de huurder na verkoop van zijn woning vaak geconfronteerd wordt met gedwongen ‘sanering’ van de woning en de daarop onvermijdelijke forse huurverhoging. Bij wie moet je dan zijn? Wie daar niet ingaat op sommeringen van de nieuwe eigenaar of protesteert, kan rekenen op alle vormen van pesterijen, juridische procedures of dreigbrieven, dat uiteindelijk op een gedwongen huisuitzetting kan uitdraaien.

 

Met name huurders met een laag inkomen zijn door deze ontwikkelingen op grote schaal in de problemen geraakt. Er gaat inmiddels geen week voorbij of ergens in Berlijn kan men stuiten op een demonstratie tegen de hoge woonlasten en gedwongen huisuitzettingen van hen die de verhoogde huur niet meer kunnen opbrengen. Het leidt tot treurige scènes waarbij mensen die de huurverdubbeling niet kunnen opbrengen, uit hun huizen worden gezet: Zwangsräumung, oftewel huisuitzetting, zo’n 25-30 per dag.

Linkse senaat

Met het aantreden in 2016 van de ‘linkse’ senaat, lijkt een kentering ingezet. De overheid moet weer een rol spelen in de sociale woningbouw, zo luidt haar mening, en de vrije markt getemd.

 

De woorden die Bausenatorin (bouwwethouder) Katrin Lompscher van Die Linke laatst op Twitter plaatste, zijn veelzeggend:



Tegengeluiden

Of al deze tendensen op de vrije markt te stoppen zijn? Het valt te bezien. Maar bewonersorganisaties slaan steeds massaler de handen in elkaar. In april 2018 liepen 15.000 Berlijners mee in de demonstratie ´Mietenwahnsinn stoppen´.

 

Ook politiek waait er een linkse wind in de stad. In 2011 besloot Berlijn een moratorium op grondverkoop aan te kondigen dat in 2016, met het aantreden van de nieuwe linkse ‘Rot-Rot-Grüne’ senaat, zelfs overging in een complete stopzetting van verkoop van gemeentelijke grond.

 

De stad kocht zelfs weer grond aan, zij het tegen de nieuwe door speculatie opgedreven prijzen. De sinds 2016 zittende rood-rood-groene senaat (SPD, Die Linke en Bündnis90/Die Grünen) draaide het voorafgaande beleid kortom 180 graden, met name op het gebied van grondpolitiek. Daarnaast wordt gepoogd huurders bescherming te geven via maatregelen als de Mileuschutz. Met de nadruk op ´gepoogd´: de realiteit laat zien dat de Berlijnse woningmarkt overspannen blijft.. 

Milieuschutz

De Milieuschutz is een maatregel die beoogt de huren te beheersen door de bevolkingsopbouw in een bepaalde buurt te stabiliseren. Concreet betekent het dat het Bauamt van een stadsdeel sloop, verbouw of nieuwbouw kan tegenhouden als daarmee een verandering van bevolkingsopbouw te verwachten is. Zo kunnen bepaalde moderniseringsactiviteiten worden verboden. Dat kan de aanbouw van een luxe lift zijn, inbouw van een tweede bad, een extra balkon: stuk voor stuk verbouwingen die de woning op de markt duurder zullen maken. Aanbrengen van een bad of centrale verwarming is wel toegestaan: dat mag worden beschouwd als het aanbrengen van een basisvoorziening.

Wettelijke rem op AirBnB-verhuur

Het nieuwe stadsbestuur heeft geprobeerd een rem te zetten op de AirBnB-golf, die Berlijn - zoals zoveel populaire steden - de laatste jaren heeft overspoeld. Met ruim 11.000 AirBnB-adressen (cijfer 2015) spant Berlijn absoluut de kroon in Duitsland; in 2017 verbleven 700.000 toeristen via een AirBnB-adres in de stad. De stad zet alle middelen in om de wildgroei van het ‘deelplatform’ af te remmen. Zo is er een wet in werking gesteld, waarbij het inwoners van de stad voortaan verboden is hun reguliere woning om te vormen tot vakantie-appartement: het Zweckentfremdungsgezetz (zie kader). Volgens recente cijfers zouden hierdoor zo’n 8.000 vakantie-appartementen weer terug zijn gekomen in het woningbestand. Voorstanders beschouwen dit als een succes van deze wet. Maar criticasters zijn er ook genoeg: zo hoef je alleen maar naar de blijvende groei van AirBnB in Berlijn te kijken (liefst 16,7% in 2017) en je ziet dat het dweilen vooral met de kraan open gebeurt.

Zweckentfremdungsgesetz

Het Zweckentfremdungsgezetz betekent eenvoudig dat een huurwoning die is bestemd als vast woonverblijf niet mag worden ingezet als vakantie-appartement. Dusdanig gebruik geldt als het opzettelijk ´vervreemden´ van het woondoel. Overtreding kan een dwangsom opleveren van €100.000 tot soms wel €500.000.

Berlijn wijzigt grondpolitiek

De duurzaamheid van deze maatregelen valt te bezien. Dat ligt anders op het gebied van grondpolitiek.  

‘Grond is niet vermenigvuldigbaar en onontbeerlijk anders dan ‘normale’ economische producten of diensten. Daarom mag de overheid zich anders verhouden tot grond als tot andere producten of diensten in de markt.’

 

Zo zet de al eerder genoemde Bausenator Katrin Lompscher (Die Linke) op 18 september 2018 de toon tijdens de druk bezochte informatie- en debatavond in de voormalige bioscoop Kosmos op de Karl-Marx-Allee, een van de hoofdaders van het eveneens voormalige Oost-Berlijn. Het is een passende locatie voor een grondig debat over eigendom van grond en de rol van de gemeenschap bij het gebruik ervan. Met haar woorden haalt Lompscher de uitspraak aan van het Duitse Bundesverfassungsgericht uit 1967, dat grond uitzonderde als normaal economisch goed.

Opkopen van woningen

Maar de nieuwe overheid heeft ook al diverse drastische stappen gemaakt. Zo heeft ze, om huren te kunnen bepalen, zelf woningen aangeschaft, met name op plekken waar een gevaar dreigt van speculatie door investeerders. Via haar woningbouwcorporatie Gewobag heeft de senaat vorig jaar 295 woningen (terug) gekocht aan de Kottbusser Tor in Kreuzberg, een brandpunt van verzet tegen de alsmaar stijgende huren en verdringing. Zelfs onteigening van gronden en panden sluit het stadsbestuur op bepaalde plekken niet langer uit.

Welke kanten het de komende jaren ook opgaat: van overspanning op de Berlijnse woningmarkt zal nog wel even sprake zijn. Al lijken recente cijfers, die lijken aantonen dat de stijging van nieuwe inwoners wat afneemt, wat hoop richting normalisering te geven.