· 

Van burgerinitiatief tot gebiedsontwikkeling

Arnhem is een stad met ruim 160.000 inwoners en licht groeiende. Ondanks haar beperkte omvang kent de stad een bovengemiddeld aantal culturele en creatieve instituten en initiatieven. Een van die initiatieven is ‘Coehoorn Centraal’, een door enkele burgers van de stad opgezet project om (startende) creatieve ondernemers in een community-omgeving te huisvesten en daarmee een stimulerend eco-systeem tot stand te brengen. Het effect van het initiatief bleek breder: het werd een geheel nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling.

Paul de Bruijn

Arnhem is een middelgrote stad en deelt die positie met nog andere 25 middelgrote steden in Nederland. De stad groeit, zoals meerdere steden van haar omvang, gestaag. De stad staat in grote belangstelling van mensen uit de Randstad waar de drukte sommigen te veel wordt, dan wel voor wie de woonlasten niet meer zijn op te brengen of op zoek zijn naar een groene omgeving.

Arnhem heeft een groot aantal actieve jonge creatieve en culturele inwoners, vaak studenten, die met golven de stad trakteert op verrassende culturele initiatieven, van daktuinen op parkeergarages, het tot tijdelijke theater opbouwen van lege panden, talrijke festivals tot ‘ruimtelijke interventies’.

Twee betrokken burgers zagen in dat de door de crisis van 2008/2009 stilgevallen ontwikkelingen een kans vormden voor het tot leven wekken van de ‘dode’ plekken in de stad. De architect Peter Groot en ‘stadmaker’ Paul de Bruijn zetten hun zinnen op een binnenstedelijk deels vervallen loodsenterrein. De gemeenteraad, uitgenodigd voor een culturele avond in dat gebied, was enthousiast en wilde de twee pioniers de ruimte geven om hun ideeën te realiseren. De verantwoordelijk wethouder voor grondzaken stak er echter een stokje voor omdat hij al in vergevorderde gesprekken was over de verkoop van het gebiedje.

De gemeenteraad, nog steeds enthousiast, vroeg de afdeling vastgoed naar andere lege panden uit te zien om de ideeën alsnog te kunnen realiseren. En zo bleek de gemeente nog een aantal panden in een kleine wijk in het centrum te hebben

aangekocht. Dit met het oog op een groot herontwikkelingsplan van de door de oorlog gehavende en rommelig herstelde zuidelijke binnenstad. Dit omstreden ‘Rijnboogplan’ brokkelde door politiek strijd en de economische crisis vanaf 2009 steeds verder af, de gemeente achterlatend met niet rendabel leegstaand vastgoed.

Klein maar fijn

Coehoorn in Arnhem is een kleine verdichte wijk van lage flatjes, in een rommelige afwisseling van stijlen en relaties met de openbare ruimte. Voor de oorlog was dit een levendig oord van hotels, en ook na de oorlog traden er nog internationale namen op in clubs en podia. Maar dat is geschiedenis.

De wijk ligt gunstig want direct aan de zuidzijde van het in 2014 prestigieus vernieuwde Centraal Station. Aan de oostzijde wordt dit wijkje door een tunnelbak van het eigenlijke centrum met winkels en horeca gescheiden. Aan de zuidzijde stroomt de Nederrijn. Met slechts 1.000 bewoners is Coehoorn een van de kleinste wijkjes van de stad. Aan de westzijde loopt de wijk in een punt uit op de stuwwal waar het Museum Arnhem is gelegen.

De gemeenteraad van Arnhem stemde op 25 maart 2013 met overweldigende meerderheid van 32 stemmen (van de 37) voor een motie van GroenLinks, VVD, SP en D66 voor het vrijgeven van het Coehoorngebied voor alternatieve ontwikkeling als ‘creatieve’ wijk. Hiermee kreeg het burgerinitiatief een gelegitimeerde speelruimte om het experiment aan te gaan.

Van pioniers naar verhuur van werkruimten

Arnhem staat niet vooraan bij de bedeling van vestigingen van bedrijven. Vele organisaties kiezen automatisch voor vestiging in de Randstad. Het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid is voor veel middelgrote steden buiten de Randstad een hele opgave. Vaak moeten gemeenten veel geld toeleggen om een bedrijf over de streep te trekken. Alternatief is om zelf te zorgen dat je werkgelegenheid behoudt en liefst nieuwe van binnenuit kunt laten ontstaan. Dat was ook een van de twee doelen van

beide initiatiefnemers Peter Groot en Paul de Bruijn.

Peter Groot is architect en gevestigd in Arnhem. Met hart voor de stad, waar hij overigens niet is geboren, zocht hij na de crisis van 2008 met ‘Departement Tijdelijke Ordening’ naar een creatieve invulling van stilgevallen plekken in de stad. Prijswinnend werd het initiatief tot het aanleggen van een klein parkje in het midden van de stad: het Bartokpark. Een oud theaterzaaltje was gesloopt en liet een kale plek achter bouwhekken na. De komst van het parkje in combinatie met de bouw van het pand

‘Rozet’ deed dit deel van de stad herleven.

Paul de Bruijn is vanaf 2009 regelmatig in Berlijn voor het verzorgen van specialistische rondleidingen voor beleidsmakers, beslissers op het terrein van stadsontwikkeling zoals gemeenteraden, provincies, bouwbedrijven en alternatieve stadmakers. Berlijn is een stad met een levendige stadmakerscultuur en een grote burgerkracht.


Anders kijken, anders doen, met de stad is zijn motto. Het heeft hem op het pad gebracht van het nemen van het initiatief ‘Coehoorn Centraal’. Samen met mede-initiatiefnemer Peter Groot werd een stichting opgericht die een zestal lege kantoorpanden in het gebied ging huren

De panden waren allemaal in gemeentehanden, aangekocht om later plaats te maken voor de realisatie van het grootstedelijke herstelplan: het Rijnboogproject. Het plan, dat ongeveer €1 miljard moest kosten, bleek een maatje te groot voor Arnhem. Er was oppositie tegen de grote financiële risico’s, risico’s die de gemeente nooit zou kunnen dragen. Een geplande haven in de binnenstad bleek een brug te ver en het project stagneerde. De crisis van 2008 deed het project uiteindelijk de das om.

De aangekochte panden in Coehoorn, dat onderdeel was van het Rijnboogproject, waren voor niets door de gemeente aangekocht. Tot de initiatiefnemers aanklopten.

En zo nam de stichting Coehoorn Centraal de panden in beheer. De stichting sloot huurcontracten voor een periode van 5 jaar, 2013-2018.

De lagen van het project

Het project heeft twee lagen in haar doelstellingen die elkaar in de praktijk versterken.

Bevorderen creatief ondernemerschap en werkgelegenheid. Met verhuur van betaalbare werkruimten aan zo’n 80 deels startende ondernemers draagt het initiatief bij aan het creatieve imago van de stad. Het bundelen van grote aantallen ondernemers op één prominente locatie in de stad, biedt de stad de mogelijkheid om haar creatieve veelzijdigheid te tonen,

wederzijds interactie aan te gaan, samen meer te zijn dan de afzonderlijke delen. Je kunt als stad veel ‘creatieven’ hebben, maar hoe maak je dat zichtbaar? Coehoorn is uitgegroeid tot een van de plekken in Arnhem waar de sector vindbaar is.

Arnhem heeft een kunstacademie met talrijke creatieve disciplines. Daarnaast herbergt zij ook een rijk aanbod van creatieve opleidingen op MBO-niveau en is zij ook de vestigingsplaats van de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen. De stad kan bij een productief ‘eco-systeem’ deze rijkdom vertalen in nieuwe innovatieve creatieve bedrijvigheid. Uiteindelijk zal dat leiden tot een steviger economische basis voor de hele stad, zo is de verwachting.

Revitalisering van de wijk

In beide initiatiefnemers zijn ook beide lagen geborgd: waar Paul de Bruijn het accent legt op het creatief ondernemerschap, gaat Peter’s belangstelling vooral uit naar de stedelijke component. Uiteraard zijn beide stadmakers in de combinatie van beide geïnteresseerd in de overtuiging dat beide doelstellingen elkaar versterken. In Coehoorn wordt kennis opgebouwd over nieuwe vormen van revitalisering van wijken in een stedelijke omgeving. Daarbij is het ‘vullen’ van leegstand nevendoel.

Hoofddoel is de hernieuwde vitaliteit in de wijk.

Het Coehoorn-initiatief laat ook zien dat een wijk waar meerdere stedelijke functies elkaar versterken, een aantrekkelijker stedelijk milieu ontstaat. In een vitale wijk gaan wonen, werken en vermaken samen. Daarbij is het nooit de bedoeling van de initiatiefnemers geweest dat Coehoorn in haar huidige vorm blijvend zou zijn. De centrale ligging, in makelaarstaal een ‘AA-locatie’, brengt met zich mee dat het project de ontwikkelen op zo’n plek niet op slot mag zetten. Op zo’n locatie worden veel krachten uitgeoefend en als het project niet in vorm zou meeveren, zou het vermoedelijk die krachten niet

kunnen weerstaan. Meeveren met de omstandigheden betekende concreet dat de panden van de gemeente moesten

worden gekocht. Het verhuren van werkruimten is immers geen taak van een gemeente, zo was de stelling. Daar waren de initiatiefnemers het mee eens. Een proces tot aan koop moest dus worden overwogen, maar hoe doe je dat en wie moeten die panden dan kopen?

Gebiedsvisie

Uniek in dit project is de samenwerking tussen de initiërende stichting en de gemeente. Een relatie die in de 7 jaar dat het project sinds 2013 loopt, ups en downs heeft gekend. Omgang met een gemeente is ook niet eenvoudig. Burgers die iets van de gemeente willen krijgen te maken met veel gezichten en achterliggende afdelingen. Soms heeft een initiatief de pech dat het project onder meer dan één wethouder valt. Dan kan een project te maken krijgen met twee verschillende politieke kleuren. En dat werkt door in hoe de ambtenaren in de respectievelijke afdelingen met het initiatief omgaan. Tel daarbij

op dat bij langlopende projecten in ‘het apparaat’ diverse personeelswisselingen plaatsvinden en je weet dat je met ‘wisselende inzichten’ en onnavolgbare wendingen in de opstelling van een gemeente te maken krijgt.

Een breukmoment vond plaats in mei 2018 toen de gesprekken met de gemeente vastliepen en er geen perspectief meer was op een oplossing. De huurcontracten die de stichting met de gemeente voor de 6 panden voor een periode van 5 jaar had gesloten, zouden op 1 september 2018 aflopen. De ondernemers werden onrustig over het feit dat er geen zekerheid was dat ze na die datum nog over een werkruimte zouden kunnen beschikken. Het bestuur van de stichting moest een besluit nemen.

Doormodderen met de einddatum zo dichtbij zou tot leegloop kunnen leiden en daarmee tot een treurige vorm van stoppen van het initiatief. Het bestuur besloot dan ook om het einde van het project aan te kondigen. Het bericht dat via diverse

online media bekend werd gemaakt leidde tot verontruste telefoontjes van diverse politieke partijen uit de gemeenteraad.

Een spoeddebat was het gevolg.

Een onverwachte wending

Het turbulente spoeddebat leverde voor het initiatief een onverwacht resultaat op: de overgrote meerderheid van de gemeenteraad wenste dat het college alles in het werk zou stellen om het project een nieuwe toekomst te geven.

Een proces van ambtelijk en bestuurlijk overleg volgde. Immers ‘een nieuwe toekomst’, hoe zou dat vorm moeten krijgen?

Op hoofdlijnen kwamen de initiatiefnemers en de gemeente het volgende overeen:

 de stichting moet 3 van de 6 panden kopen;

 twee panden worden gesloopt voor nieuwe ontwikkelingen;

 de wens van de stichting tot het toestaan van een CPO-project ging in vervulling;

 het kleine Coehoornpark zal na de bouwactiviteiten in andere vorm terugkomen;

 de stichting krijgt het recht om op de plek van een te slopen pand, zelf een gebouw te

ontwikkelen, mits er 3 bouwlagen op zouden komen voor 20-24 appartementen in de sociale

sector;

 

Bureau De Bruijn | Urban Inspiration Burgemeestersplein 11 6814 DM Arnhem Tel. 06-11310527

 de gemeente zal samen met de stichting een gebiedsvisie opstellen dat de basis wordt voor het

bestemmingsplan.

Het project kon verder. Het betekende wel dat er veel uitdagingen bij waren gekomen: het kopen van drie panden, de inrichting van het gebied met 3 nieuwe gebouwen, het zelf kopen van grond en (laten) ontwikkelen van een nieuw te bouwen pand, het mede-bepalen van de gebiedsvisie. De stichting werd daarmee direct een totaal nieuwe fase in geslingerd.

En zo ontstond een proces van aankoop van de panden, intensief overleg tussen initiatiefnemers met de gemeente en werden de eerste stappen gezet in de ontwikkeling van een eigen pand voor de betaalbare huisvesting van 70-90 ondernemers in de creatieve sector. De drie panden zijn inmiddels via de stichting Coehoorn Centraal (in een zogenaamde ‘ABC-model’)

aan een aantal ondernemers en een culturele beheerstichting verkocht. Door deze ‘ABC-verkoop’ kon de stichting anti-speculatie bedingen en bepalingen ten aanzien van het gebruik in de koopcontracten zetten, de zogenaamde ‘DNA-bepalingen’.

Eind van 2020 moet de stichting Coehoorn Centraal besluiten of zij de grond gaat aankopen en

opdracht gaat geven tot de bouw van 1.100 m 2 werkruimten en 24 appartementen in de sociale sector.

Conclusie

De komst van een burgerinitiatief heeft de stad een andere, alternatieve kijk op gebiedsontwikkeling

gegeven. Het werd een aanzet tot het (gedeeltelijk) loslaten van de regie van de wijkontwikkeling in het

oostelijk deel van het Coehoorngebied.

Dirk Anton van Mulligen (Berlijnfan) uit Noord-Brabant over zijn bezoek aan Coehoorn Centraal. ‘Er bloeit iets moois op in Arnhem. Stadsvernieuwing zonder grote plannen van bovenaf, maar gewoon door te doen vanuit de juiste motieven en met de menselijke maat. Verbinden van mensen en initiatieven zonder praatjes maar met hart. En vooral RUIMTE!

Ik durf het bijna niet te zeggen, maar wil je de sfeer proeven van hoe mooi het (samen)leven kan zijn, ga dan eens niet naar Berlijn, maar naar Coehoorncentraal!’

Dirk Anton is co-auteur van ‘Geef je organisatie toekomst‘.